IMU 2026: nuove regole, chi è obbligato a pagarla e come si calcola l'importo corretto
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L'IMU (Imposta Municipale Propria) è un tributo locale dovuto ogni anno dai proprietari di immobili, con due scadenze fisse: acconto il 16 giugno e saldo il 16 dicembre. Nel 2026 le regole di base restano quelle stabilite dalla Legge n. 160/2019, ma ogni Comune può modificare le aliquote entro i limiti fissati dalla legge. Sapere se sei obbligato a pagare, su quale base calcolare l'importo e come versarlo evita sanzioni che partono dal 30% dell'imposta dovuta.
Chi è esonerato dall'IMU 2026 e chi invece è sempre obbligato a pagarla?
L'esonero principale riguarda l'abitazione principale: chi possiede e risiede anagraficamente in un immobile non di lusso (categorie catastali diverse da A/1, A/8, A/9) non paga IMU su quell'unità. Questa è la regola più importante da conoscere, perché riguarda la maggior parte dei contribuenti italiani.
Sono invece sempre soggetti al tributo:
Proprietari di seconde case, anche se locate a terzi
Titolari di immobili rurali ad uso strumentale (con aliquota ridotta dello 0,1%)
Proprietari di negozi, uffici, capannoni e ogni altro immobile commerciale
Proprietari di abitazioni di lusso anche se adibite ad abitazione principale (A/1 ville, A/8 ville di pregio, A/9 castelli)
Titolari di diritto di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o superficie su immobili soggetti
Casi particolari che generano dubbi frequenti
Il coniuge assegnatario della casa coniugale a seguito di separazione o divorzio è equiparato al proprietario: se risiede e dimora nell'immobile, è esonerato dal pagamento anche se l'immobile è di proprietà dell'altro coniuge. La fonte normativa è l'art. 9-bis del D.L. 23/2020, come chiarito da INPS e Agenzia delle Entrate.
Gli immobili concessi in comodato d'uso gratuito a figli o genitori che vi stabiliscono residenza e dimora abituale beneficiano di una riduzione del 50% della base imponibile, a condizione che il proprietario possieda un solo immobile in Italia (oltre all'abitazione principale) e che il comodato sia registrato.
Gli immobili locati con contratto a canone concordato (art. 2, comma 3, L. 431/1998) beneficiano di una riduzione del 25% dell'imposta.
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Come si calcola l'IMU 2026: base imponibile, aliquote e riduzioni
La base imponibile dell'IMU si calcola a partire dalla rendita catastale dell'immobile, rivalutata del 5% (come previsto dalla Legge n. 160/2019), moltiplicata per un coefficiente che varia in base alla categoria catastale.
I coefficienti moltiplicatori per categoria catastale
Abitazioni (categorie A, escluso A/10): moltiplicatore 160
Uffici (categoria A/10): moltiplicatore 80
Negozi e botteghe (categoria C/1): moltiplicatore 55
Laboratori, magazzini e locali di deposito (categorie C/2, C/6, C/7): moltiplicatore 160
Immobili in categoria D (capannoni, alberghi, centri commerciali): moltiplicatore 65
Immobili in categoria D/5 (istituti di credito): moltiplicatore 80
Immobili in categoria C/3, C/4, C/5 (officine, palestre, stabilimenti balneari): moltiplicatore 160
Come si applica la formula: esempio con importi reali
Rendita catastale × 1,05 × moltiplicatore × aliquota comunale = IMU annua
Abitazione con rendita catastale di 600 euro → 600 × 1,05 = 630 → 630 × 160 = 100.800 euro di base imponibile → applicando un'aliquota del 10,6‰ (valore frequente per le seconde case): 100.800 × 0,0106 = 1.068,48 euro di IMU annua.
Le aliquote 2026: dove trovarle e come variano per Comune
Ogni Comune pubblica annualmente le proprie delibere. L'aliquota standard per le seconde case è fissata per legge nella misura base dello 7,6‰, ma i Comuni possono aumentarla fino a un massimo complessivo del 10,6‰ o ridurla fino all'azzeramento. Le aliquote aggiornate sono consultabili sul portale del Dipartimento delle Finanze del MEF (finanze.gov.it → applicazione web IMU 2026).
Detrazioni applicabili sull'abitazione principale di lusso: 200 euro fissi, stabiliti dalla legge. I Comuni non possono modificare questo importo.
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Quando si paga l'IMU 2026: scadenze, acconto e saldo
L'IMU 2026 si paga in due rate con scadenze fisse stabilite dalla legge (art. 1, comma 762, Legge n. 160/2019):
Acconto: entro il 16 giugno 2026 — pari al 50% dell'importo calcolato applicando le aliquote e le detrazioni dell'anno precedente (2025)
Saldo: entro il 16 dicembre 2026 — conguaglio calcolato sulle aliquote deliberate dal Comune per il 2026
Se il 16 giugno o il 16 dicembre cadono di sabato o domenica, il termine è prorogato al primo giorno feriale successivo.
Chi può versare in un'unica soluzione: è possibile pagare l'intero importo entro il 16 giugno, calcolato sull'aliquota 2026 se già deliberata dal Comune, oppure sull'aliquota 2025 in attesa della delibera comunale.
Come si paga: modalità di versamento accettate
Modello F24 (codici tributo specifici per IMU, disponibili sul sito dell'Agenzia delle Entrate)
Bollettino postale specifico per IMU, disponibile in Posta
Servizi di pagamento online (PagoPA, home banking) abilitati dal proprio Comune
L'IMU va versata direttamente al Comune dove è situato l'immobile, non all'Agenzia delle Entrate, ad eccezione della quota statale sugli immobili in categoria D (che rimane allo Stato nella misura del 7,6‰).
Cosa succede se non si paga in tempo: sanzioni e ravvedimento operoso
Le sanzioni partono dal 30% dell'imposta non versata in caso di omissione. Con il ravvedimento operoso è possibile ridurle significativamente: dallo 0,1% giornaliero per i primi 14 giorni fino all'1,5% entro 30 giorni. Oltre i 90 giorni la sanzione ridotta è del 3,75%. Puoi approfondire nel nostro articolo dedicato alle conseguenze del mancato pagamento IMU.
IMU 2026: i casi che generano errori più frequenti
Questa sezione risponde alle situazioni specifiche che generano il maggior numero di errori nella compilazione e nel versamento. Ogni caso è autonomo e può essere letto indipendentemente.
Abitazione principale: quando si paga e quando no
Non basta essere proprietari: per beneficiare dell'esonero occorre che l'immobile sia sia residenza anagrafica che dimora abituale del contribuente. Le due condizioni devono coesistere. Se il contribuente risiede in un Comune ma dimora abitualmente in un altro (ad esempio per lavoro), l'esonero si applica solo all'immobile dove c'è sia residenza che dimora effettiva, come chiarito dalla Corte di Cassazione (sentenza n. 13629/2021).
Immobile in affitto: come cambia la base imponibile
Per gli immobili affittati con contratto ordinario non cambia la base imponibile rispetto alla regola generale. Per i contratti a canone concordato ex L. 431/1998 l'imposta finale è ridotta del 25%. Non è automatico: l'agevolazione si applica solo se il contratto è registrato e il Comune ha adottato la delibera specifica.
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Comproprietà: chi paga e in che misura
Ogni comproprietario paga l'IMU sulla propria quota di possesso. Se un immobile è intestato al 50% a due persone, ciascuna calcola e versa l'IMU sulla metà della base imponibile. Non esiste un obbligo di versamento congiunto.
Immobili inagibili o inabitabili: come si riduce l'imposta
Per gli immobili dichiarati inagibili o inabitabili, e di fatto non utilizzati, la base imponibile è ridotta del 50%. La condizione deve essere accertata dall'ufficio tecnico comunale o attestata dal contribuente tramite dichiarazione sostitutiva. Non basta che l'immobile sia fatiscente: occorre il riconoscimento formale.
Terreni agricoli: quando scatta l'esenzione
Sono esenti dall'IMU i terreni agricoli posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali (IAP) iscritti alla previdenza agricola. I terreni situati nelle zone montane o di collina delimitati dalla Circolare n. 9 del 1993 del Ministero delle Finanze sono esenti a prescindere dalla conduzione.
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IMU 2026: le domande più cercate con risposta diretta
Se sono in affitto e non possiedo immobili, devo pagare l'IMU?
No. L'IMU è dovuta dai proprietari (o titolari di diritti reali come usufrutto, uso, abitazione) di immobili. Chi vive in affitto non ha alcun obbligo IMU, indipendentemente dal reddito.
Posso pagare l'IMU in contanti?
No. Il pagamento dell'IMU è obbligatoriamente tracciabile: si effettua tramite modello F24 (anche online), bollettino postale o sistemi PagoPA. Il contante non è accettato.
Se il Comune non ha ancora deliberato le aliquote 2026, come calcolo l'acconto di giugno?
L'acconto si calcola applicando le aliquote dell'anno precedente (2025). Questo è il metodo standard previsto dalla legge: si paga il 50% dell'IMU calcolata con le aliquote 2025, e si conguaglia a dicembre con le aliquote 2026 appena deliberate.
L'IMU si dichiara nel modello 730?
No. L'IMU è un tributo locale che non entra nel modello 730 né nella dichiarazione dei redditi, salvo casi particolari (es. deducibilità parziale per immobili strumentali di professionisti e imprese). Il versamento avviene autonomamente tramite F24.
Ho due abitazioni nello stesso Comune: posso scegliere quale indicare come prima casa?
Sì, ma con vincoli precisi. L'abitazione principale esonerata è quella in cui il contribuente ha sia la residenza anagrafica che la dimora abituale. Non si può scegliere liberamente tra due immobili: è il Comune a poter verificare la corrispondenza tra residenza dichiarata e dimora effettiva.
Se ho ereditato un immobile, da quando devo pagare l'IMU?
L'obbligo decorre dalla data di apertura della successione (data del decesso). Gli eredi sono tenuti al pagamento proporzionalmente alla propria quota ereditaria, anche prima della trascrizione dell'atto di successione.
Cosa puoi fare ora
Se hai letto fin qui, probabilmente stai cercando di capire se sei obbligato a pagare l'IMU, quanto devi versare o se la tua situazione rientra in uno dei casi che danno diritto a riduzioni o esoneri. Ecco i passi concreti:
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