Affitti brevi e Modello 730/2026: cedolare secca, aliquote e come dichiarare i redditi
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Chi ha affittato un immobile per brevi periodi nel 2025 — su Airbnb, Booking.com o in modo diretto — deve dichiarare quei redditi nel Modello 730/2026. Le regole sono cambiate con la Legge di Bilancio 2026 e ignorarle espone a sanzioni che partono dal 120% dell'imposta evasa.
La dichiarazione degli affitti brevi nel 730/2026 riguarda i redditi percepiti nell'anno d'imposta 2025. Il regime fiscale di riferimento è quello della cedolare secca, con un sistema a doppia aliquota introdotto dalla Legge di Bilancio 2026 e ora pienamente in vigore: 21% per il primo immobile, 26% dal secondo in poi.
Cosa sono gli affitti brevi e chi è obbligato a dichiararli nel 730?
Gli affitti brevi sono contratti di locazione di immobili a uso abitativo, situati in Italia, con durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa. La disciplina fiscale è regolata dal Decreto Legge n. 50/2017, articolo 4.
Sono obbligati a dichiarare nel 730/2026 i redditi prodotti nel 2025:
i proprietari che hanno concesso l'immobile in locazione breve direttamente o tramite portali (Airbnb, Booking.com, Vrbo e simili)
i sublocatori, ovvero chi affitta un immobile di cui non è proprietario
i comodatari, ovvero chi ha ricevuto l'immobile in comodato gratuito e lo ha subaffittato
Attenzione al limite introdotto dal 1° gennaio 2026: chi ha destinato agli affitti brevi più di due immobili nel corso dell'anno non può più usare il Modello 730, ma deve presentare il Modello Redditi Persone Fisiche. Fino al 31 dicembre 2025 il limite era di quattro immobili. Il nuovo perimetro è fissato dall'Agenzia delle Entrate (D.L. n. 50/2017, art. 4, commi 2 e 3, come modificato dalla Legge di Bilancio 2026).
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Quanto si paga di tasse sugli affitti brevi nel 2026: cedolare secca o IRPEF?
Le aliquote della cedolare secca per gli affitti brevi nel 2026
La cedolare secca è il regime più utilizzato dagli host privati perché sostituisce l'IRPEF, le addizionali regionali e comunali e — se il contratto viene registrato — le imposte di registro e di bollo. Le aliquote in vigore per il 2026 (sui redditi 2025) sono:
21% per il primo immobile destinato ad affitti brevi (quello che il contribuente sceglie in dichiarazione)
26% dal secondo immobile in poi
Il contribuente indica in sede di dichiarazione dei redditi quale immobile vuole assoggettare all'aliquota ridotta del 21%. Per tutti gli altri immobili locati brevemente, si applica automaticamente il 26%.
Quando conviene la cedolare secca e quando l'IRPEF ordinaria
Con la cedolare secca non è ammessa alcuna deduzione di costi: commissioni del portale, pulizie, biancheria, utenze — tutto concorre alla base imponibile al 100% del canone lordo percepito. Se su un affitto da 1.500 euro hai sostenuto 200 euro di commissioni Airbnb, paghi comunque le imposte su 1.500 euro.
Con la tassazione ordinaria IRPEF, invece:
i redditi fondiari (proprietario) si tassano sull'85% del canone (deduzione forfettaria del 5% + base imponibile al 95% del canone lordo)
i redditi diversi (sublocatore o comodatario) si tassano al netto dei costi effettivi documentati (commissioni portale, pulizie, biancheria, utenze imputabili)
Nella quasi totalità dei casi la cedolare secca risulta più conveniente, tranne quando il contribuente ha un reddito complessivo basso, molte detrazioni per carichi di famiglia o spese di ristrutturazione che rischierebbero altrimenti di diventare incapienti.
Un'avvertenza importante: in regime di cedolare secca, il reddito da locazione concorre al 100% alla formazione del reddito rilevante ai fini ISEE. In regime IRPEF ordinario, invece, il canone entra nell'ISEE in misura ridotta. Chi ha figli o beneficia di bonus condizionati all'ISEE dovrebbe valutare questo aspetto prima di scegliere il regime.
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Come si compila il Modello 730/2026 per gli affitti brevi: quadri e codici
Quadro B — proprietari che affittano direttamente
I redditi da affitto breve di proprietari diretti vanno nel Quadro B del Modello 730/2026 (redditi dei fabbricati). Ogni immobile richiede un rigo separato. I dati da inserire sono:
Colonna 1: rendita catastale dell'immobile
Colonna 2: codice utilizzo — codice 19 per le locazioni brevi gestite con cedolare secca
Colonna 6: il 100% del canone lordo percepito (senza detrazioni di costi, se si opta per cedolare secca)
Colonna 11: barrare la casella per confermare la scelta della cedolare secca. Se non si barra questa casella, il sistema calcola automaticamente l'IRPEF ordinaria con aliquote dal 23% in su, più addizionali regionali e comunali.
Da quest'anno è obbligatorio indicare anche il CIN (Codice Identificativo Nazionale), il codice univoco assegnato dal Ministero del Turismo a ogni immobile destinato a locazioni brevi. L'obbligo è in vigore dal 2024: chi non ha ancora il CIN deve richiederlo alla Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR) prima di presentare il 730.
Quadro D — sublocatori e comodatari
Chi affitta un immobile di cui non è proprietario (sublocazione) o chi ha ricevuto l'immobile in comodato e lo sub-affitta dichiara i redditi nel Quadro D (redditi diversi), non nel Quadro B. Anche per le sublocazioni brevi è possibile optare per la cedolare secca, ma le regole di calcolo della base imponibile differiscono: si possono dedurre i costi effettivamente sostenuti (affitto passivo pagato al proprietario, commissioni portale, pulizie) prima di applicare l'imposta sostitutiva.
Il proprietario originale dell'immobile, nel frattempo, continua a indicare nel Quadro B solo la rendita catastale dell'immobile concesso in comodato gratuito: non dichiara il canone percepito dal comodatario.
Cosa fare se si usa Airbnb, Booking o altri portali
Quando si affittano immobili tramite intermediari come Airbnb o Booking.com, le piattaforme sono obbligate per legge ad agire da sostituti d'imposta: applicano una ritenuta del 21% sui canoni incassati per conto del contribuente e trasmettono la Certificazione Unica (CU) all'Agenzia delle Entrate entro il 16 marzo di ogni anno. La CU 2026 (relativa ai redditi 2025) avrebbe quindi dovuto arrivare entro il 16 marzo 2026.
Se hai ricevuto la CU dall'intermediario, i dati saranno già presenti nel 730 precompilato. Verifica comunque che l'importo corrisponda alla somma effettivamente percepita al lordo delle commissioni del portale (non al netto): è l'importo lordo, non quello incassato, la base imponibile su cui calcolare l'imposta.
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Novità 2026 per gli affitti brevi: cosa cambia rispetto all'anno scorso
Il nuovo limite dei due immobili
La modifica più rilevante introdotta dalla Legge di Bilancio 2026 riguarda il numero massimo di immobili che si possono affittare brevemente rimanendo nel perimetro della locazione privata non imprenditoriale. Il limite scende da quattro a due immobili per anno d'imposta.
Chi nel 2025 ha affittato tre o più immobili con contratti brevi è considerato dall'Agenzia delle Entrate come soggetto che svolge attività imprenditoriale e non può usare il Modello 730. Deve presentare il Modello Redditi PF e, se non l'ha già fatto, aprire una partita IVA.
Il CIN diventa controllo incrociato
Dal 2024 è obbligatorio ottenere il CIN per ogni immobile destinato a locazioni turistiche. Nel 2026 questo codice è diventato operativo anche come strumento di controllo: l'Agenzia delle Entrate incrocia i dati della Banca Dati delle Strutture Ricettive con le dichiarazioni dei redditi. Chi ha affittato senza CIN o ha omesso di dichiarare i redditi è quindi più facilmente individuabile.
Le sanzioni per omessa dichiarazione dei redditi da affitti brevi vanno dal 120% al 240% dell'imposta evasa, oltre agli interessi di mora.
Checklist per dichiarare correttamente gli affitti brevi nel 730/2026
Prima di consegnare il 730 al CAF o presentarlo in autonomia, verifica di avere a disposizione:
CIN (Codice Identificativo Nazionale) dell'immobile, rilasciato dal Ministero del Turismo
Visura catastale aggiornata con la rendita catastale dell'immobile
Certificazione Unica (CU) ricevuta dal portale intermediario (Airbnb, Booking, ecc.) o, se affittato direttamente, i contratti e le ricevute dei canoni incassati nel 2025
Conteggio del numero di immobili affittati brevemente nel 2025 (per verificare se si è sotto il limite dei due)
Scelta del regime fiscale: cedolare secca (21% o 26%) o IRPEF ordinaria
Scadenza: il Modello 730/2026 va inviato entro il 30 settembre 2026.
FAQ — Affitti brevi e dichiarazione dei redditi 2026
Devo dichiarare gli affitti brevi anche se ho affittato solo una settimana?
Sì. Non esiste una soglia minima di giorni o di importo sotto la quale il reddito da affitto breve è esentato dalla dichiarazione. Qualsiasi canone percepito nel 2025, anche per un solo giorno, va dichiarato nel 730/2026.
Posso detrarre le commissioni di Airbnb dalla base imponibile con la cedolare secca?
No. Con la cedolare secca non è ammessa alcuna deduzione di costi. La base imponibile è il 100% del canone lordo, commissioni di portale incluse. Solo scegliendo la tassazione IRPEF ordinaria si possono dedurre i costi documentati.
Cosa succede se Airbnb ha già trattenuto il 21% di ritenuta alla fonte?
La ritenuta del 21% applicata dal portale è un acconto sull'imposta dovuta. In sede di dichiarazione, l'importo trattenuto viene scomputato dall'imposta totale calcolata dal 730. Se la ritenuta supera l'imposta dovuta, si genera un credito a rimborso.
Ho affittato tre immobili brevemente nel 2025: posso ancora usare il 730?
No. Dal 1° gennaio 2026 il limite per restare nel regime non imprenditoriale è di due immobili. Chi ha affittato tre o più immobili nel 2025 deve usare il Modello Redditi PF e aprire partita IVA se non l'ha ancora fatto.
Come dichiaro il reddito se sono il comodatario, non il proprietario?
Il reddito da sublocazione breve va dichiarato nel Quadro D (redditi diversi), non nel Quadro B. Puoi optare per la cedolare secca anche in questo caso, deducendo però i costi effettivi (canone passivo, commissioni portale, pulizie) prima di calcolare l'imposta.
Cosa puoi fare ora
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Se hai redditi da affitti brevi, la dichiarazione richiede attenzione ai codici del Quadro B, alla scelta del regime fiscale e al nuovo limite dei due immobili. Con PersonalCAF di GruppoPiù carichi i documenti online — CU, visura catastale, dati del CIN — e il nostro team elabora tutto. Trovi il modello 730 completato direttamente sul tuo profilo, senza appuntamenti in sede.
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