Agevolazioni prima casa 2026: guida completa a Fondo CONSAP, detrazione interessi e imposta ridotta
Acquistare la prima casa significa poter contare su almeno tre agevolazioni prima casa 2026, e in molti casi cumulabili tra loro. Molte persone ne conoscono uno solo, o non sanno che possono sommarli. Questa guida li spiega tutti: con i requisiti concreti, le soglie numeriche e i passi da seguire per non perdere nulla.
Quante agevolazioni esistono per la prima casa nel 2026 e si possono usare insieme?
Tre strumenti riguardano direttamente chi compra: una garanzia pubblica sul mutuo, uno sconto annuale sulle tasse grazie alla dichiarazione dei redditi, e una riduzione delle imposte al momento del rogito. Un quarto strumento — l'assegnazione di un alloggio popolare — è riservato a chi non può accedere al mercato per difficoltà economiche.
La cosa più importante da sapere è che questi strumenti non si escludono a vicenda. Se acquisti con un mutuo e rientri nei requisiti di reddito, puoi ottenerli tutti e tre contemporaneamente.
La tua situazione | L'agevolazione che fa per te |
Hai meno di 36 anni o una famiglia numerosa e fatichi a ottenere un mutuo senza un grande anticipo | Fondo di Garanzia CONSAP — la garanzia statale copre fino all'80-90% del mutuo |
Hai già acceso un mutuo per la casa in cui vivi | Detrazione IRPEF del 19% sugli interessi, fino a 760 euro di risparmio all'anno |
Stai per firmare il rogito sulla prima casa | Imposta di registro al 2% invece del 9% (o IVA al 4% invece del 10%) |
Non puoi acquistare per difficoltà economica | Graduatoria comunale per un alloggio a canone sociale |
Il Fondo di Garanzia sui mutui: chi può chiederlo e come funziona nel 2026?
Il Fondo di Garanzia Prima Casa è uno strumento gestito da CONSAP per conto del Ministero dell'Economia che permette di ottenere un mutuo anche senza un anticipo elevato. In pratica, lo Stato garantisce una parte del finanziamento al posto tuo: se non riesci a restituire il mutuo, interviene la garanzia pubblica a tutela della banca. Questo riduce il rischio per l'istituto di credito e rende più facile ottenere il prestito.
La garanzia standard copre il 50% dell'importo del mutuo. Per le famiglie con più figli, la copertura può salire fino all'80%, all'85% o al 90%. Il Fondo è attivo e finanziato fino al 31 dicembre 2027.
Chi ha diritto al Fondo CONSAP nel 2026?
Le categorie ammesse sono:
Under 36: chi non ha ancora compiuto 36 anni al momento della domanda di mutuo
Giovani coppie coniugate o conviventi da almeno 2 anni, in cui almeno uno dei due componenti abbia meno di 36 anni
Famiglie monogenitoriali con figli minorenni a carico
Conduttori di alloggi IACP (inquilini di case popolari che vogliono acquistare)
Famiglie con 3 figli under 21, con ISEE non superiore a 40.000 euro/anno
Famiglie con 4 figli under 21, con ISEE non superiore a 45.000 euro/anno
Famiglie con 5 o più figli under 21, con ISEE non superiore a 50.000 euro/anno
Requisito comune a tutte le categorie: non essere proprietari di altri immobili abitativi, né in Italia né all'estero. L'unica eccezione riguarda immobili ricevuti per eredità e concessi gratuitamente a genitori o fratelli. Il mutuo richiesto non può superare i 250.000 euro.
Garanzia standard o rafforzata? La scala in base al numero di figli
Per le famiglie numerose, la garanzia pubblica cresce con il numero dei figli:
Figli under 21 nel nucleo | ISEE massimo | Garanzia statale sul mutuo |
3 | 40.000 €/anno | 80% |
4 | 45.000 €/anno | 85% |
5 o più | 50.000 €/anno | 90% |
Una garanzia al 90% significa che anche senza anticipo la banca può erogare il mutuo, perché il rischio di insolvenza è coperto quasi interamente dallo Stato.
Come si fa domanda al Fondo CONSAP?
Non esiste uno sportello ministeriale: la domanda si presenta direttamente alla banca che eroga il mutuo, usando il modulo disponibile sul sito di CONSAP. Non tutte le banche aderiscono, quindi il primo passo è controllare l'elenco delle banche convenzionate aggiornato sul portale CONSAP.
Documenti solitamente richiesti:
Modulo di domanda (scaricabile da CONSAP o fornito dalla banca)
Documento d'identità e codice fiscale
ISEE in corso di validità (obbligatorio per le categorie che hanno una soglia reddituale)
Documentazione relativa all'immobile da acquistare (compromesso o rogito)
Se devi calcolare o aggiornare il tuo ISEE per accedere al Fondo, puoi farlo online con GruppoPiù tramite PersonalCAF: carichi i documenti dal tuo profilo e ricevi l'ISEE in 48 ore.
La detrazione sugli interessi del mutuo: quanto si risparmia ogni anno e come si ottiene?
Ogni anno in cui paghi il mutuo per la casa in cui abiti, hai diritto a detrarre il 19% degli interessi passivi dalla tua dichiarazione dei redditi. Il risparmio fiscale massimo è 760 euro all'anno, calcolato su un tetto di spesa di 4.000 euro di interessi. Non è un contributo diretto: è una riduzione delle tasse che pagheresti comunque.
La detrazione si recupera tramite il modello 730 o il modello Redditi Persone fisiche. Serve la certificazione annuale della banca — il documento in cui l'istituto di credito riepiloga gli interessi che hai pagato nell'anno — e il gioco è fatto.
La detrazione spetta anche quando è il coniuge fiscalmente a carico a pagare la rata, non il titolare del mutuo.
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C'è un limite per chi guadagna di più?
Sì, ma solo per i mutui accesi dal 1° gennaio 2025 in poi e solo per redditi sopra 75.000 euro. In questo caso, la detrazione sugli interessi del mutuo rientra in un tetto complessivo di spese detraibili:
Reddito tra 75.000 e 100.000 euro: tetto massimo di detrazioni pari a 14.000 euro (importo modulato in base al numero di figli a carico)
Reddito oltre 100.000 euro: tetto massimo di detrazioni pari a 8.000 euro
Se invece il mutuo è stato acceso prima del 2025, questa restrizione non si applica: la detrazione del 19% sugli interessi (fino a 4.000 euro di spesa, quindi massimo 760 euro di risparmio) rimane piena indipendentemente dal reddito.
L'imposta di registro al 2% e l'IVA al 4%: come funziona lo sconto al rogito?
Chi acquista la prima casa paga un'imposta di registro ridotta: il 2% invece del 9% ordinario. Se si compra da un'impresa costruttrice, l'IVA scende al 4% invece del 10%. Lo sconto si applica una volta sola, al momento della firma dell'atto di vendita davanti al notaio, e non va richiesto separatamente: si dichiara nell'atto stesso di voler usufruire dell'agevolazione prima casa, e il notaio applica automaticamente l'aliquota ridotta.
Quanto si risparmia in concreto? Su un immobile con un valore catastale di 200.000 euro, la differenza tra imposta ordinaria al 9% e agevolata al 2% è di 14.000 euro (da 18.000 a 4.000 euro). Per chi compra da un costruttore, su un prezzo di 200.000 euro la differenza tra IVA al 10% e al 4% vale 12.000 euro.
Quali requisiti bisogna rispettare per non perdere l'agevolazione?
I requisiti sono cumulativi: devono essere soddisfatti tutti insieme.
L'immobile non deve appartenere alle categorie catastali di lusso (A/1 ville signorili, A/8 ville, A/9 castelli e palazzi di pregio)
Il comune dove si acquista deve essere quello in cui si è già residenti, oppure bisogna trasferire la residenza entro 18 mesi dalla firma del rogito
Non bisogna essere già proprietari — nemmeno in quota — di un'altra abitazione acquistata con agevolazione prima casa, né di un immobile non divisibile in comunione nello stesso comune
Attenzione: anche le agevolazioni fiscali previste specificamente per gli under 36 (esenzione completa dall'imposta di registro, credito d'imposta sull'IVA) sono scadute il 31 dicembre 2023 e non sono state rinnovate. Nel 2026 restano attive solo le riduzioni ordinarie — registro al 2% e IVA al 4% — valide per tutti gli acquirenti di prima casa che rispettano i requisiti generali.
Cosa succede se si rivende la casa prima di 5 anni?
L'agevolazione decade se l'immobile viene venduto entro cinque anni dall'acquisto senza riacquistarne un altro entro un anno. Se invece compri una nuova abitazione entro 12 mesi dalla vendita, hai diritto a un credito d'imposta pari all'imposta di registro (o all'IVA) già pagata sul primo acquisto. Questo credito puoi usarlo per ridurre le imposte sul secondo acquisto oppure, se avanza, portarlo in detrazione nella dichiarazione dei redditi.
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Domande frequenti
Posso usare il Fondo CONSAP, la detrazione degli interessi e l'imposta di registro ridotta tutte insieme?
Sì. Le tre misure sono autonome e cumulabili: il Fondo CONSAP aiuta a ottenere il mutuo, la detrazione interessi riduce le tasse ogni anno finché paghi la rata, e l'imposta di registro al 2% abbatte le spese al momento del rogito. Chi rientra nei requisiti di ciascuna misura può beneficiarle contemporaneamente.
Le agevolazioni fiscali per gli under 36 sulla prima casa sono ancora valide nel 2026?
No. L'esenzione dall'imposta di registro, il credito d'imposta sull'IVA e l'esenzione dall'imposta sostitutiva sul mutuo specificamente dedicati agli under 36 sono scaduti il 31 dicembre 2023 e non sono stati prorogati. Gli under 36 nel 2026 accedono alle stesse agevolazioni degli altri acquirenti (registro al 2%, IVA al 4%) e, se hanno meno di 36 anni, restano tra le categorie prioritarie del Fondo CONSAP.
Fino a quando è attivo il Fondo di Garanzia CONSAP nel 2026?
Il Fondo è operativo fino al 31 dicembre 2027, con un finanziamento di 270 milioni di euro stanziato per ciascuno degli anni 2026 e 2027. Non è una misura temporanea in scadenza imminente.
Se non ottengo lo sconto sull'imposta di registro, posso comunque detrarre gli interessi del mutuo?
Sì. La detrazione degli interessi passivi dipende esclusivamente dal fatto che l'immobile sia adibito ad abitazione principale entro un anno dall'acquisto, non dall'aver ottenuto l'imposta di registro agevolata al rogito. Sono due benefici separati con condizioni distinte: puoi avere uno senza l'altro.
Devo abitare nella casa acquistata per mantenere le agevolazioni?
Sì, per entrambe le principali. L'imposta di registro al 2% richiede di trasferire la residenza nel comune di acquisto entro 18 mesi. La detrazione degli interessi del mutuo richiede che l'immobile sia la tua abitazione principale entro un anno dall'acquisto. In entrambi i casi, non basta comprare: bisogna anche andarci a vivere.
Cosa puoi fare ora
✅ Se hai comprato casa con un mutuo, recupera ogni anno la detrazione sugli interessi passivi nella tua dichiarazione dei redditi: vale fino a 760 euro di risparmio fiscale all'anno. Fai il tuo 730 online con PersonalCAF — carichi i documenti, GruppoPiù elabora tutto.
✅ Per restare aggiornato su scadenze, novità sui bonus e cambiamenti che riguardano casa e fisco, iscriviti alla newsletter GruppoPiù: ogni settimana le informazioni che contano, senza tecnicismi.
Note normative
Questa guida è scritta per i cittadini, senza rimandi ai testi di legge nel corpo del testo. Per chi volesse verificare le fonti:
Fondo di Garanzia Prima Casa: istituito dalla L. 147/2013 (Legge di Stabilità 2014), art. 1, co. 48; disciplina attuativa con D.I. 31 luglio 2014 del MEF; accesso alle categorie prioritarie definito dalla L. 126/2020; proroga al 31 dicembre 2027 con L. 207/2024 (Legge di Bilancio 2025); garanzia rafforzata per famiglie numerose confermata da L. 199/2025 (Legge di Bilancio 2026).
Detrazione interessi passivi mutui ipotecari: art. 15, co. 1, lett. b), TUIR (D.P.R. 917/1986); limite complessivo di detrazioni per redditi superiori a 75.000 euro introdotto dall'art. 16-ter TUIR, con L. 207/2024, operativo dal periodo d'imposta 2025 per i mutui stipulati dal 2025 in poi.
Imposta di registro agevolata al 2%: Nota II-bis, art. 1, Tariffa Parte I, D.P.R. 131/1986; IVA al 4% per acquisto da costruttore: n. 21, Tabella A, Parte II, D.P.R. 633/1972.
Edilizia residenziale pubblica: L. 457/1978; competenza legislativa devoluta alle Regioni con L. Cost. 3/2001 (riforma Titolo V).
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